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商铺先抵后租遇执行 “带租拍卖”巧解民营企业主困境

时间:2018-12-06 12:46阅读:

  近日,民营企业主袁某从宜兴赶来,向梁溪法院执行局的两位干警送上锦旗,感谢他们在一起执行案件中充分听取租户们的意见,并做了大量工作,让其公司在不迁出房屋的情况下,重新与买家签订房屋租赁合同。

  2013年1月,某银行与赵某等人签订授信额度合同,约定银行为其提供最高限额为2000万元的授信额度,赵某等人以其所有的房产和土地分别提供抵押担保。赵某等人未在还款期限内支付借款,银行诉至法院,梁溪法院审理后判决赵某等人返还借款本金2000万元,并支付期内欠息838735.32元及逾期罚息。判决生效后,赵某等人仍未履行还款义务。

  某银行于2017年5月向法院申请对赵某等人强制执行。执行中,承办法官向无锡市各银行、无锡市房屋管理局产权监理处、无锡市公安局车辆管理所等部门进行了调查,被执行人名下无可供执行的足额存款,相应银行账户已被梁溪法院依法冻结。只有位于宜兴市新街街道龙背山森林公园商业街两幢房产及土地可被执行。

  然而,该房产是商业用房,每一户都被出租,所签订的租赁合同的具体情形均不相同。据调查,这些商铺都是在该案被执行人将龙背山森林公园商业街两幢房产作抵押后租赁的。根据《合同法》,抵押权的设定先于租赁合同成立的时间(即“先抵后租”),无论该租赁合同是否合法有效,承租人是否善意,都不能阻碍法院执行。也就是说,这些租户必须配合法院拍卖工作,迁出房产,否则涉嫌阻碍法院执行。

  袁某就是租户之一。袁某经营的无锡市某餐饮管理有限公司是一家民营企业,在整个无锡市共有三家连锁店,有上百名员工。如果迁出房产,会给公司带来沉重负担,使公司正常经营遭受巨大冲击。

  承办法官陷入了两难境地:一方面是像袁某此类租户的特殊情况,另一方面则是拍卖房屋势在必行。法官在仔细分析案情后,主动与某银行协商,经过释法说理,某银行同意带租拍卖。最终,拍卖以565次的竞买次数卖出了2562万元的可观价格。

  拍卖结束后,法官组织某银行、买受人、袁某共同协商。买受人最终同意把装修补偿款补偿给袁某,袁某也跟买受人当场达成租赁合同,并支付租金。

  如此一来,既保障了申请执行人的合法权益,维护了司法拍卖的合法正当性,又保护了袁某的民营产业以及企业员工的利益。 (记者 晓城)

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